"Wohnhochhäuser machen Angst"

Herr Miksch, die Architektur von Büro- und Geschäftshäusern erregt Aufsehen, von Wohnhäusern ist dagegen kaum die Rede. Ist Wohnungsbau eine ungeliebte Pflichtaufgabe für Architekten?

Miksch Überhaupt nicht. Im Gegenteil, ein Großteil der Architekten lebt seit jeher vom Wohnungsbau. Jetzt wird dieser Bereich spannend, weil neue Konzepte wegen der älter werdenden Bevölkerung und des Trends zurück in die Stadt nötig sind.

Gibt es wegen dieses Trends ausreichend Investoren für Wohnungsbau?

Miksch Inzwischen wird wieder mehr in den Wohnungsbau investiert, weil er für Anleger interessanter wird. Es hat sich gezeigt, dass Anlagen in den Wohnungsbau langfristig sicherer sind als in andere Bereichen. Spektakuläre Projekte wie beispielsweise die Bebauung des ehemaligen Derendorfer Güterbahnhofs sorgen zudem für Aufmerksamkeit.

Werden renditeträchtige Wohnprojekte bevorzugt?

Miksch Zwei Gruppen sind zu unterscheiden. Vor allem Wohnungsgesellschaften sind an einer Werterhaltung ihres Besitzes interessiert. Sie pflegen und erneuern ihre Bestände, damit sie langfristig gut vermietbar sind. Auf dem Markt agieren aber auch die sogenannten Heuschrecken. Sie investieren in Wohnprojekte, um sie dann möglichst schnell wieder mit Gewinn abzustoßen. Solche Fehlentwicklungen sind nur dann zu verhindern, wenn ein ausreichendes Angebot in allen Preiskategorien geschaffen wird.

Wie ist das zu erreichen?

Miksch Die Nachfrage muss analysiert werden, um dann vernünftige Angebote zu machen. Düsseldorf muss beispielsweise darauf reagieren, dass 40 Prozent aller Familien Anspruch auf eine sozial geförderte Wohnung haben. Aber die Zahl der geförderten Wohnungen nimmt rasant ab, sie sank von 1990 um fast zwei Drittel auf 22 400 Wohnungen in 2010. Gleichzeitig werden kaum noch geförderte Wohnungen gebaut. 2000 waren es 367 pro Jahr, bis September 2010 waren es nur noch 83. Die Absichtserklärungen des Stadtrates, mehr Angebote zu schaffen, müssen in reale Politik umgesetzt werden, sonst hat Düsseldorf ein Problem.

Ist es das einzige Wohnungsproblem für eine Stadt?

Miksch Es gibt ein zweites schwerwiegendes Problem: die demografische Entwicklung. Die Menschen werden immer älter, bis 2030 wird sich die Zahl der über 80-Jährigen verdoppelt haben. Für sie brauchen wir altersgerecht eingerichtete Wohnungen, weil sie möglichst lange zu Hause bleiben wollen und ein Aufenthalt in Pflegeheimen kaum zu leisten ist.

Ein neues Feld für Architekten?

Miksch Auf jeden Fall, und zwar unter zwei Aspekten. Zum einen geht der Trend zurück in die Stadt. Ältere Menschen verkaufen ihre Einfamilienhäuser am Stadtrand und suchen gut geschnittene, komfortable große Wohnungen mit Balkonen oder Innenhöfen. Zum anderen müssen Wohnungen in bestehenden Häusern barrierefrei umgebaut werden. Alte, gewachsene Wohnviertel müssen dafür umgebaut werden. Dafür sind kreative Lösungen gefragt.

Wie sehen die aus?

Miksch Ganz konkret: Das Viertel in Düsseldorf zwischen Hauptbahnhof und Berliner Allee sowie Graf-Adolf-Straße und Worringer Straße ist toll, weil es stadtnah ist. Aber die Wohnungen sind veraltet. Die Mieter wechseln schnell. Viele Wohnungen stehen auch leer. Es muss ein Konzept für das Wohnviertel erarbeitet werden, damit es attraktiver wird und wieder Menschen anspricht.

Welche Kriterien werden angelegt?

Miksch Vor allem brauchen wir ein Konzept für die Gestaltung des öffentlichen Raums, der Straßen und Plätze. Die Hauseigentümer, die skeptisch sind zu investieren, müssen überzeugt werden, dass die Qualität des Viertels steigt und sich die wirtschaftliche Lage wieder bessern kann. Sie brauchen eine langfristige Perspektive. Zudem müssen die Gebäude auf Zielgruppen ausgerichtet werden, beispielsweise durch neue Wohngrundrisse bei einer Sanierung.

Können alte Häuser generell problemlos umgewandelt werden?

Miksch Nein. Es muss intensiv abgewägt werden, ob eine Sanierung sinnvoll ist. Es kann aber nötig sein, Häuser abzureißen und sie durch Neubauten zu ersetzen, um neuen Ansprüchen zu genügen. Ein Abriss in einem Viertel kann auch das Signal für einen Aufbruch, für eine Erneuerung des Viertels sein.

Düsseldorf will mit Wohnhochhäusern in der Stadt ein solches Signal setzen.

Miksch Es hat mich einigermaßen in Schrecken versetzt, dass die Stadt an der Erkrather Straße auf dem Gelände der Paketpost Wohnhochhäuser errichten will. Und zwar mit preiswerten Wohnungen. Diese Wohnhochhäuser machen mir Angst. Denn sie funktionieren nur da, wo es spannend ist. Das Portobello am Rhein mit seinem herrlichen Ausblick ist ein Beispiel dafür. Aber die Wohnungen sind auch teuer. Aber wer will schon vom Hochhaus auf den Hauptbahnhof blicken? Und wenn in Hochhäusern preiswerte Wohnungen im Angebot sind, werden alle schlechte Erfahrungen beiseite geworfen, die in den 1960er und 1970er Jahren in Städten mit dieser Wohnform gemacht worden sind.

Aber Düsseldorf braucht Wohnraum und hat wenige Grundstücke.

Miksch Bei sorgfältiger Planung könnte auf dem Gelände der Alten Paketpost die gleiche Dichte von Wohnungen in fünf- bis sechsgeschossigen Häusern erreicht werde.

Bleiben dann ausreichend Freiflächen?

Miksch Die Stadtplaner damals haben gedacht, dass große Freiflächen zwischen Hochhäusern reizvoll sind. Aber die Flächen sind langweilig und windig, keiner will sich auf ihnen aufhalten. Der Reiz eines Wohnviertels besteht doch darin, dass es Ecken, Winkel und Höfe gibt. Das entspricht der Tradition der europäischen Stadt.

In vielen Vierteln der Innenstadt stehen veraltete Bürogebäude. Ist deren Umwandlung in Wohnungen sinnvoll?

Miksch Absolut. Gerade in älteren Gebäuden bringt das Warten auf neue Büromieter nichts, weil sie veraltet sind oder weil die Standorte nicht mehr attraktiv sind. Aber diese Viertel sind gute Standorte fürs Wohnen. Der Umbau der Bürohäuser kann spannend sein, weil es meist Stahl- oder Betonskelettbauten sind und neue Grundrisse variabel gestaltet werden können, sogar mit Loft-Charakter. Und wegen der Aufzüge sind die Häuser barrierefrei zu gestalten.

Warum sind variable Grundrisse nötig?

Miksch Die Gesellschaft hat sich geändert. Deshalb sind neue Wohnformen gefragt. Die klassische Aufteilung großes Wohnzimmer, mittleres Schlafzimmer, kleine Kinderzimmer und Küche wird nicht mehr gefragt. Alle Räume sollen gleichberechtigt sein, damit sie je nach Geschmack unterschiedlich genutzt werden können. Wir brauchen neue Wohnformen auch wegen der demografischen Entwicklung. So haben in Düsseldorf Single-Wohnungen einen Anteil von 40 Prozent. Singles wollen im Alter in Gruppen wohnen, weil sie sich gegenseitige Hilfe erhoffen. In solchen Wohnungen sind große private Zimmer und Gemeinschaftsräume gefragt.

Gibt es weitere Modelle des Zusammenwohnens?

Miksch Betreutes Wohnen für Senioren ist ein Modell und auch generationenübergreifendes Wohnen mit eier Mischung von alten Menschen, Familien und auch behinderten. Andere Städte wie Köln haben auf die Wünsche bereits reagiert und festgelegt, dass pro Stadtteil mindestens ein Wohnmodell dieser Art gebaut wird.

Was bringt das den Bewohnern?

Miksch Die Menschen wollen am liebsten in ihrem Quartier, in der gewohnten Umgebung bleiben. Wenn es in jedem Stadtteil Häuser für generationübergreifendes Wohnen gibt, brauchen sie nicht weit wegzuziehen. Und die Wohnungen, die sie verlassen haben, können von neu Zugezogenen genutzt werden, der Stadtteil bleibt lebendig. Das ist eine gute Stadtentwicklungsplanung.

Wie kann sie finanziert werden?

Miksch Ideal wäre eine Aufteilung in Dritteln. Ein Drittel der Wohnungen sind Eigentumswohnungen, ein Drittel frei finanzierte Mietwohnungen, ein Drittel sozialer Wohnungsbau. Das ergibt eine ideale Mischung.

Aber die Grundstücke in einer Stadt wie Düsseldorf sind teuer.

Miksch Für die Stadtentwicklung sind Zuschüsse nötig, um preiswertes Wohnen zu ermöglichen. Es ist auch denkbar, dass wie im Rat vorgeschlagen, zinslose Darlehen gewährt werden, um die Spitzenbelastung abzufedern. Auch sind preiswerte Grundstücke nötig, die die Stadt vergibt. Wir brauchen eine Bodenvorratspolitik.

Michael Brockerhoff führte das Gespräch